REIT’s zijn vastgoedfondsen op de beurs. Ze bezitten winkels, woningen, kantoren, magazijnen of datacenters, en keren het grootste deel van hun huurinkomsten uit. Daardoor hebben ze vaak een hoger dividend dan gewone bedrijven. Wat is een REIT, hoe beoordeel je er een, en hoe werkt de belasting?
Wat is een REIT?
REIT staat voor Real Estate Investment Trust. Het is een bedrijf dat in vastgoed belegt en daarvoor een speciale fiscale status heeft. In de VS betaalt een REIT bijna geen winstbelasting, op voorwaarde dat het minstens 90% van zijn belastbare winst uitkeert aan aandeelhouders. Daarom keren REIT’s zoveel uit. In Nederland bestaat iets vergelijkbaars: de fiscale beleggingsinstelling (FBI).
Soorten REIT’s
| Soort | Wat ze bezitten |
|---|---|
| Winkels | Winkelcentra en losse winkelpanden, vaak met supermarkten |
| Woningen | Appartementencomplexen en eengezinswoningen |
| Logistiek | Magazijnen en distributiecentra |
| Zorg | Verpleeghuizen, ziekenhuizen en medische centra |
| Datacenters en zendmasten | Digitale infrastructuur |
| Kantoren | Kantoorgebouwen, sinds thuiswerken onder druk |
Voorbeelden
- Realty Income verhuurt duizenden winkelpanden en andere gebouwen met langlopende contracten, en keert elke maand uit.
- Federal Realty bezit winkelcentra in welvarende buurten en heeft de langste reeks dividendverhogingen van alle Amerikaanse REIT’s: 59 jaar.
Hoe beoordeel je een REIT?
Bij een REIT zegt de gewone winst weinig, omdat afschrijvingen op gebouwen de winst drukken terwijl de gebouwen vaak juist meer waard worden. Daarom kijken beleggers naar andere maatstaven:
- FFO (Funds From Operations). De winst plus afschrijvingen, min boekwinsten op verkochte panden. Een beter beeld van wat het vastgoed opbrengt.
- AFFO (Adjusted FFO). FFO min het geld dat nodig is om de panden te onderhouden. Dit is wat er echt beschikbaar is voor dividend.
- Payout op AFFO. Het dividend gedeeld door de AFFO. Onder de 80 à 85% is meestal gezond voor een REIT.
- Bezettingsgraad. Welk deel van de panden is verhuurd? Hoe hoger, hoe stabieler de inkomsten.
- Schulden. REIT’s lenen veel. Let op de verhouding tussen schulden en EBITDA, en op wanneer leningen moeten worden afgelost.
Risico’s
- Rente. Als de rente stijgt, wordt lenen duurder en worden obligaties aantrekkelijker dan vastgoed. De koersen van REIT’s dalen dan vaak.
- Huurders. Gaat een grote huurder failliet, dan valt er inkomen weg.
- Sector. Kantoren en sommige winkels staan onder druk door thuiswerken en online winkelen.
- Nieuwe aandelen. Omdat REIT’s weinig winst kunnen inhouden, geven ze vaak nieuwe aandelen uit om te groeien. Dat verwatert bestaande aandeelhouders.
Belasting voor Nederlandse beleggers
Op dividend van Amerikaanse REIT’s houdt de VS voor Nederlandse particulieren met een geregeld W-8BEN-formulier in de regel 15% in, net als bij gewone aandelen. Die 15% verreken je in je aangifte. In box 3 betaal je belasting over de waarde op 1 januari. Controleer op je dividendafrekening wat er is ingehouden.
REIT’s via een ETF
Wil je gespreid in vastgoed beleggen, dan kan dat ook met een vastgoed-ETF. Ierse vastgoed-ETF’s hebben wel last van dividendlekkage: het fonds betaalt zelf bronbelasting over de dividenden van Amerikaanse REIT’s. Vergelijk de kosten en de uitkering voordat je kiest.
Hoeveel REIT’s in je portefeuille?
Vastgoed kan een goede aanvulling zijn vanwege het hoge en vaak stabiele dividend. Omdat REIT’s gevoelig zijn voor de rente, houden veel beleggers het aandeel beperkt, bijvoorbeeld 5 tot 10% van hun portefeuille. Zie ook dividendportefeuille opbouwen.
Dit artikel is algemene uitleg en geen beleggingsadvies.
Dit artikel is algemene informatie en geen beleggingsadvies. Beleggen brengt risico’s met zich mee; je kunt (een deel van) je inleg verliezen.
Verder lezen
Gerelateerde artikelen
Eén mail per maand, met de ex-dividenddata die ertoe doen
Plus nieuwe artikelen en wijzigingen in de belastingregels. Geen tips over wat je moet kopen.
Afmelden kan altijd met één klik.